Voorpublicatie: 'Samen anders wonen - Met je vrienden tegen de woningmarkt'

Werktitel van het boek

We proberen een boek(je) te schrijven. Het moet een verhalend handboek worden. Een persoonlijk en tegelijkertijd informatief verhaal over de ervaring van een jonge vriendengroep die uit het niets projectontwikkelaar in de bouw moest worden. Een boek vol tips en tricks, en met inzichten over de ups en downs en hoe je daar als groep mee om kunt gaan. Ook willen we meer van onze tools, formats en werkvormen toegankelijk maken en online zetten in onze kennisbank. Hieronder lees je een voorpublicatie van Hoofdstuk 1, wat een inleiding is tot het boek en een soort van leeswijzer voor de rest van het boek. We vonden het een leuk idee om dit nu te delen, zodat jullie alvast een idee hebben waar we aan werken. Hieronder ook alvast een overzicht van de hoofdstukken die je kunt verwachten:

2: Van droom tot idee - Over groepsvorming, je kernwaarden en een programma van eisen opstellen, de eerste financiën op een rij, en een winnend voorstel schrijven

3. Samen ontwerpen - Over hoe je als collectief een ontwerp maakt, samen werkt met een architect, een aannemer zoekt, rekening houdt met alle regels die meehelpen, of omgebogen moeten worden

4. Bouw en inrichting - Hoe werkt een bouwproces, hoe stuur en beheers je dit, ook financieel, en hoe start je de inrichting van de ruimtes, en de sociale architectuur?

5. Samen wonen, samen creëren -Na het klussen, als je er eenmaal woont, hoe overleg je, beslis je, bouw je, vier je het succes?

6. Bouw mee aan de beweging - Wat kun jij morgen doen, hoe sluit je je aan, wat is er nodig om de beweging te laten groeien?

We proberen om volgend jaar na de zomer een boekje te kunnen publiceren. Houd voor meer informatie deze website of onze social media kanalen in de gaten.

Hoofdstuk 1 |

Bouwen aan je eigen woondroom

Verander de wereld, één gebouw tegelijk. We hopen je aan het einde van dit boek één ding mee te geven: het vertrouwen dat je, door jouw idealen en dromen over hoe je wilt wonen in de praktijk te brengen, de wereld kunt veranderen. Letterlijk en fysiek, want je hebt een gebouw neergezet op je eigen stukje land. Maar ook door de gemeenschap die je mee hebt kunnen nemen op jouw reis. Gedurende het proces neem je jouw omgeving mee, de architect die je ontwerp met jou maakt, de aannemer die het met je bouwt, de gemeente waar je mee samenwerkt en de bank die in je investeert. Allemaal zullen ze iets nieuws leren, vertrouwen krijgen in een nieuwe manier van ontwikkelen, eentje waarbij verder wordt gekeken dan het financiële rendement. En waarbij de gemeenschap, jouw gemeenschap, centraal staat. 

Toen wij zelf de kans kregen om ons eigen stukje land te ontwikkelen dachten we eerst dat we de tender - een soort prijsvraag voor het aankopen van land - nooit zouden winnen. Maar door mee te doen aan deze eerste kans dachten we in ieder geval wat ervaring op te doen met het proces, zodat we wellicht een volgende keer wat meer kans zouden maken. Maar het lukte! Na zes jaar ontwikkelen, ontwerpen, organiseren, konden we in februari 2023 ons eigen appartementencomplex betrekken met een gemeenschap van 50 volwassen, vier kinderen en twee honden. Ondertussen hebben we al drie nieuwe Warrenaar mogen verwelkomen en er leven in onze groene gevel nog veel meer medebewoners zoals eksters, bijen en vlinders. 

Voordat we aan dit avontuur begonnen, kenden we elkaar als groep al goed. We hadden  samen gebouwd aan muziekavonden en zo’n twintig kleinschalige festivals, soms op echt onmogelijke locaties zoals een onbewoond eiland en op een berg in het zuiden van Portugal, waar we ook een permacultuur boerderij stichtten. We noemden onszelf KONIJN, omdat we alles organiseerden op basis van donaties die in de hoge hoed gingen. Uit die hoge hoed toverden we dan iedere keer weer een magisch evenement. Toen we terugkwamen van die Portugese berg wilden we het gevoel van samenwonen, het samen creëren vasthouden. We gingen actief op zoek naar een locatie en het lukt om met een deel van deze gemeenschap een verdieping te bemachtigen in een tijdelijke broedplaats op Surinameplein. Maar broedplaatsen zijn vaak tijdelijke oplossingen om leegstand tegen te gaan toen kraken verboden werd, maar ze worden met steeds hoger tempo gesloten en gesloopt. Ook de broedplaats op Surinameplein zou niet voor de eeuwigheid zijn, ook dit was een slooppand. Zo ontstond de noodzaak om op zoek te gaan naar een permanente locatie en dus begon het dromen over onze ideale woonplek voor de toekomst van onze gemeenschap. Het idee voor De Warren, wat konijnenburcht in het Engels betekent, ontstond daar aan de keukentafel in die broedplaats. 

De wooncoöperatie als middel om onze woondroom te realiseren

We moesten een organisatievorm vinden om onze woondroom te gaan realiseren. De tender van de gemeente die in 2017 werd uitgeschreven was specifiek gericht op wooncoöperaties. Maar wat dat nu precies was? We hadden er wel iets over gelezen, het was een nieuwe juridische vorm die in 2015 in de Woningwet was gekomen dankzij de inzet van Adri Duivesteijn. Hij was altijd al voorstander geweest van het faciliteren van het burgerinitiatief en vooral in de woningbouw. Dankzij deze nieuwe ontwikkelvorm werd het mogelijk voor groepen burgers om zich te verenigen en collectief vastgoed aan te kopen, of zoals in het geval van de tender op Centrumeiland from scratch een woongebouw te ontwikkelen. Dit idee van zelfbouw, gepleegd door een wooncoöperatie, was nog nieuw in Nederland. En ook al is het een ontwikkelvorm die bij onze buren in Duitsland en in Zwitserland gemeengoed is, moest de eerste zelfbouw wooncoöperatie nog worden opgeleverd. Aan ons de schone eer om de eerste van Amsterdam te zijn. 

Onze kernwaarden

De Warren begon met een idee en een droom. Deze woondroom bouwden we op langs een aantal kernwaarden. Kernwaarden die een vertaling waren van de gevoelens die leefden in de groep en een reactie zijn op een druk van buiten; de staat van de woningmarkt, het klimaat, individualisering, en onze wens om hier als gemeenschap oplossingen voor te bedenken. De Warren is ontwikkeld langs drie kernwaarden: Sociaal, Betaalbaar en Duurzaam. Sociaal omdat we samen willen leven, samen creëren, spullen delen, elkaar inspireren als het kan, en helpen als het even minder gaat. Duurzaam omdat we onze verantwoordelijkheid wilden nemen bij de bouw van een gebouw dat veel impact met zich brengt tijdens de bouw en het wonen. En betaalbaar omdat we zien dat het moeilijker wordt voor bepaalde groepen om in de stad te blijven, het gat tussen koop en huur te groot wordt, dat wonen een recht is dat voor iedereen toegankelijk moet zijn. We delen onze redenen met je om je te laten nadenken over jouw eigen woondroom en nodigen je uit: Vanuit welke waarden zou je jouw droomgebouw ontwerpen?

1. Sociaal

Ons initiatief is begonnen uit het plezier dat we kregen uit het samenwerken aan projecten, samen dingen bouwen en samen spelen. Al dat samen doen is zeker geen overbodige luxe, want als we om ons heen kijken zien we een maatschappij van mensen die steeds verder uit elkaar komen te staan en waarin de gevolgen van decennia aan huisje-boompje-beestje individualisme zich steeds scherper beginnen af te tekenen tegen onze mentale gezondheid, ons geluk en onze veerkrachtigheid. Het aantal eenpersoonshuishoudens groeit, sociale structuren in wijken brokkelen langzaam af, en steeds meer Nederlanders voelen zich eenzaam. Ook de zorg voor kinderen is steeds verder geïndividualiseerd en spenderen ouders nu twee keer zo veel tijd aan hun kinderen in vergelijking met dertig jaar geleden. Met stijgende woonlasten vertrekken jonge gezinnen steeds vaker uit de grote steden. Hiermee wordt de sociale cohesie nog verder uitgedaagd. Gezinnen zijn vaak de bewakers van gemeenschapsgevoel; hun betrokkenheid bij lokale scholen, evenementen en activiteiten weeft een netwerk van relaties die buurten levendig en verbonden houden. Wanneer deze gezinnen verdwijnen, vervagen de banden die de sociale structuur bijeenhouden, en laten een leegte achter die moeilijk te vullen is.

Dit zijn bizarre ontwikkelingen als je je bedenkt dat de kern van het menselijk geluk ligt in verbondenheid. Het is een waarheid die gemakkelijk verloren gaat in de drukte van het dagelijks leven: we zijn sociale wezens, gemaakt om samen te werken, te bouwen, en te spelen. Te leven. Dit fundamentele inzicht, zo vaak over het hoofd gezien, vormt het kloppend hart van ons project.

Het is in deze context dat we onze positieve keuzes hebben gemaakt: een keuze voor meer samen, voor inspiratie door en voor elkaar, en voor steun en zorg. Het lijkt misschien makkelijker om alleen te staan, zelfstandig en onafhankelijk. Maar de waarheid is dat de momenten die ons leven kleur geven, de leukste en meest bijzondere momenten ook, zijn gedeelde momenten. Momenten van vreugde, verdriet, overwinningen en soms een nederlaag, ervaren met degenen om wie we geven.

Daarom kozen we bewust voor het samenleven. Uiteindelijk gevangen in een concept dat een balans vindt tussen persoonlijke ruimte en de warmte van een gemeenschap aan de andere kant van je voordeur. Waar je niet alleen een kopje suiker leent bij je buren, maar ook samen aan de keukentafel grote levensvragen ontrafelt of gewoon even vertelt hoe je dag was. Een plek waar elke avond wel ergens een gezamenlijke maaltijd wordt bereid waar je gewoon kunt aanschuiven. Waar je op een vrijdagavond dat je vergeten bent iets te plannen omdat je te druk was met werk, je met een fles wijn onder je arm maar 2 verdiepingen af hoeft te struinen voordat je gezelligheid hebt gevonden waar je kan blijven plakken. Een gemeenschap die samenkomt voor het vieren van kleine successen zoals het fixen van een lekkage tot Lion King momenten als er een nieuwe baby is geboren. Een groep die feestjes kan organiseren die de buurt verdeelt, maar ook iets nieuws bieden, waar sommigen klagen en andere komen dansen. Hier zijn we er voor elkaar, ook als het even tegenzit. Hier worden vakantieplannen op een hoop gegooid, en honden veel vaker uitgelaten dan nodig is omdat mensen zin hebben in een wandeling. Een plek waar je mensen kunt opzoeken wanneer je behoefte hebt aan gezelschap, maar waar het ook oké is om aan te geven dat je even alleen wilt zijn, met de wetenschap dat iemand toch een bordje eten voor je deur zet als ze weten dat je het te druk hebt gehad de afgelopen tijd. Dit is een plek waar samen wordt gewoond. 

2. Duurzaam

Toen we de kans zagen om ons eigen wooncomplex te ontwikkelen waren we ons direct bewust van een grote verantwoordelijkheid voor het ontwikkelen van een duurzaam gebouw. Naast de zorg voor elkaar is er namelijk ook de zorg   voor  onze planeet. Voor een gebouw zijn natuurlijk veel materialen nodig, en voor het produceren en transporteren van al die materialen is dan weer veel energie nodig, wat op zijn beurt weer leidt tot de uitstoot van broeikasgassen zoals CO2. Omdat in Nederland helaas vooral gebouwd wordt met beton, bakstenen, glas en staal is de impact van de bouwsector groot: ze is verantwoordelijk voor zo’n 50% van het nationale grondstoffenverbruik en 11% van de nationale CO2-uitstoot. Om onze verantwoordelijkheid te nemen wilden we op het gebied van energie, materialen, water en voor de biodiversiteit iets positief bijdragen en onze negatieve voetafdruk minimaliseren. Daarnaast wisten we dat we ook in de woonfase onze positieve handafdruk wilden maximaliseren, onder andere door het stimuleren van duurzaam gedrag. 

Uiteindelijk hebben we De Warren niet alleen ontworpen voor de menselijke- maar ook voor allerlei niet-menselijke dieren en planten. We deden dit door habitats te creëren voor insecten en vogels in de groene gevel en op het dak en in de tuin. We kozen voor materialen die al een eerder leven hadden gehad zoals meerpalen en damwandplanken in onze gevel, en we zetten maximaal in op houtbouw, al moesten we uiteindelijk genoegen nemen met een mix van beton en hout,  maar daarover later meer.  

Het is gelukt om een energiepositief pand te bouwen: de warren genereert iets meer warmte en elektriciteit dan het gebouw zelf nodig heeft. Daarmee was het in 2023 het op 4 na meest duurzame gebouw van Amsterdam. Helaas, zouden we bijna willen zeggen, aangezien wij dit in eigen beheer, als initiële leken, hebben ontwikkeld met een beperkt budget aangezien de huren laag moeten blijven. Professionele en commerciële ontwikkelaars kiezen in de praktijk dus vaak voor een minder duurzame uitwerking. 

Wat natuurlijk enorm helpt om tot een duurzaam pand te komen:: bij een wooncoöperatie ontwikkel je voor je zelf, waarbij je uiteindelijk ook zelf de vruchten plukt van de investering in de duurzaamheid van het pand: een beter geïsoleerde woning zorgt namelijk voor lagere maandlasten voor de bewoner zelf. Een commercieel ontwikkelaar en aannemer voelen vooral de extra kosten aan de voorkant, maar hebben buij verkoop en verhuur minder last van een hogere energierekening, of een woning die met iets minder kwaliteit is afgewerkt. Logisch dus dat zij in veel gevallen tot een andere afweging komen, maar of dat ook wenselijk is voor de bewoners, de stad en de planeet? Wat ons betreft kan het, en moet het, anders en duurzamer.

3. Betaalbaar

Een centrale pijler van De Warren is het realiseren van langdurig betaalbare huurwoningen. Betaalbaar: want we gaan voor sociale- en middenhuur. Die huren wettelijk begrensd, waarmee betaalbaarheid geborgd is. Maar belangrijker: de bewoners van het pand zijn nu hun eigen huisbaas, en daarmee zullen zij nooit zomaar de huren verder verhogen dan strikt noodzakelijk om het pand goed te onderhouden. Ook op de lange termijn  zullen de huren dus ver onder de markt en zelfs ver onder het wettelijk maximum blijven.

Langdurige betaalbaarheid wordt bovendien gegarandeerd omdat de woningen die door de Warren gerealiseerd worden geen privé-eigendom zijn van individuen. Ze worden eeuwig beheerd en verhuurd door de  Vereniging. Dit ligt niet alleen vast in de statuten van de Warren zelf, maar ook in de voorwaarden waaronder de grond waarop het gebouw staat is verpacht door de gemeente. Hierdoor kan het gebouw niet worden verkocht. Woningen om in te wonen, niet om mee te beleggen. 

Tot slot is het belangrijk om te noemen dat een wooncoöperatie ruimte biedt voor kapitaalopbouw op de lange termijn, zelfs voor huurders. Het onderhouden van een gebouw en een gemeenschap levert veel op, maar het kost ook veel energie en tijd. Hier staat binnen veel coöperaties een vrijwilligersvergoeding tegenover: een zogenaamd aanspaarmodel. Omdat de coöperatie op termijn (wanneer de hypotheek is afgelost) meer financiële ademruimte krijgt, kan ze bewoners eerlijk belonen voor de diensten en de waarde die ze leveren. Zo kunnen ze net als kopers over de jaren heen sparen door te wonen, zonder dat ze daarvoor geld hoeven te vragen van toekomstige kopers of huurders.

De wooncoöperatie is als ontwikkelvorm dus een ideaal middel om betaalbare en kwalitatief hoogwaardige woningen te realiseren. Je hoeft je niet in te kopen met een jubelton: bij de Warren heeft ieder 150 euro lidmaatschapsgeld betaald. Maar je kunt wel kiezen waar en hoe je wilt wonen, en met wie. Het geeft zeggenschap aan huurders, die normaal gesproken niet de mogelijkheid geboden krijgen om hun eigen leefomgeving vorm te geven. Bovendien liggen de prikkels op de juiste plaats; een wooncoöperatie ontwerpt voor maximale kwaliteit voor maximale betaalbaarheid, helemaal over de lange termijn. 

Het is hard nodig dat we bouwen aan eeuwigdurende betaalbare woningen. De huren blijven stijgen en het inkomen van de meeste mensen blijft hier op achter. Huren in de randstad wordt hiermee steeds onbereikbaarder voor velen, laat staan kopen. De wooncoöperatie maakt het mogelijk voor een grote groep mensen om betaalbaar te blijven wonen. Ten eerste omdat er niemand winst hoeft te maken op de ontwikkeling van het pand. Je zet daarbij wél in op maximale kwaliteit voor wat je wilt en kunt betalen. Ten tweede zorgt het ervoor dat over de levensduur van het pand de huren alleen gebruikt hoeven te worden voor onderhoud en het afbetalen van de leningen, niemand heeft er baat bij de huur te verhogen voor extra winst. Ten derde kun je een deel van de huren terug laten vloeien in ruil voor de diensten die bewoners leveren: hiermee sla je een brug tussen huur en koop.

Door te kiezen voor huur in eigen beheer is er niemand die winst hoeft te maken op de woningen. Alles wordt dus per definitie voor kostprijs verhuurd. Normaal is dit niet zo. Een normaal nieuwbouwcomplex wordt vooral gebouwd om winst te maken, het is vaak een investeringsobject. Een wooncoöperatie bouwt een gebouw voor een fundamenteler reden: ze wil betaalbare woningen realiseren voor haar toekomstige bewoners.

Dit is een verhalend handboek

Dit boek is een verhalend handboek: we hopen dat iedereen die het leest geïnspireerd wordt om mee te werken aan een nieuwe manier van wonen. Wij willen ons verhaal met je delen en je een gevoel geven over de stappen en de keuzes die je kunt verwachten als je de wereld een beetje wilt veranderen. Dat gaat vaak over praktische zaken die specifiek voor het opzetten en ontwikkelen van een woningcooperatie relevant zijn, maar we denken en hopen veel van onze trucs en strategieën ook nuttig zijn voor andere projecten, want uiteindelijk zijn we de afgelopen jaren ook vooral bezig geweest om dingen echt anders te doen. En wat dat aangaat zijn er natuurlijk nog heel wat onderdelen van onze samenleving die wat radicale verandering kunnen gebruiken: van energiesystemen tot duurzame landbouw, en van de omgang met natuur tot samen leven en delen in de je buurt. Dit handboek is dan ook niet uitputtend en puur praktisch. Er staat niet precies alles in dat je moet weten om een wooncoöperatie op te richten, noch hoe je als bouwbegeleider een aannemer zo ver krijgt om een gebouw binnen budget en binnen de planning te realiseren. Daar is al vrij veel over geschreven. Je kunt er cursussen voor volgen en zijn studieboeken over gepubliceerd. Maar er staat wel in hoe je ervoor zorgt dat iedereen ziet waarom je plan belangrijk is, hoe je goed en effectief hulp kan vragen voor wat je niet zelf kunt en weet, hoe je financiers vertrouwen kan geven in je plannen, ook als die nieuw en anders zijn. Dat is relevant voor woonpioniers, maar levert hopelijk ook inspiratie op voor andere wereldverbeteraars!

In dit boek nemen we je mee langs de verschillende fasen van onze reis, van het begin van onze woondroom, via de ideefase naar het samen ontwerpen met onze architect en vijftig mensen, door naar de bouwfase en het inrichten van het gebouw - met spullen, mensen en een sociale architectuur - tot we er uiteindelijk intrekken, en samenwonen met een groep mensen die zelf het gebouw beheren, onderhouden, besturen. In deze reis laten we zien hoe wij de uitdagingen het hoofd boden en delen we de lessen die we hebben geleerd, van de dingen die goed gingen en de fouten die we hebben gemaakt, zodat jij die niet opnieuw hoeft te maken. We laten zien hoe we ons organiseerden en geven tips over de wijze waarop je een gemeenschap bij elkaar brengt, én hoe je deze bij elkaar houdt (tipje van de sluier: vier je successen!). Daarnaast laten we ook zien hoe je een uitvoerorganisatie opzet, een bestuur, de commissies, de samenwerking met externe adviseurs en een aannemer. We bieden handige tools en tips aan hoe je de bouw door kunt komen en geven een inkijk in hoe we onze financiën hebben georganiseerd. En niet onbelangrijk, we laten zien hoe je om kunt gaan met een gemeente, en hoe je samen op zoek kunt gaan naar het gedeelde belang. En we laten zien hoe we ons verhaal naar buiten brachten zodat we vertrouwen bouwden richting onze investeerders en het publiek en laten zien hoe jij dit ook kunt doen. 

Al deze lessen die we hebben geleerd op onze reis zijn van waarde voor een beginnende wooncoöperatie, maar het verhaal is ook relevant voor een bestuurder, of een gemeenteambtenaar die deze groepen verder wil helpen door beleid te ontwikkelen dat wooncoöperaties mogelijk maakt  in andere gemeentes. Het laat zien dat het kan, en niet een of ander randverschijnsel is, de risico’s zijn minimaal, voor een investeerder die iets goeds wil doen met zijn geld kan dit verhaal daarmee dienen als een inspiratie om de stap te zetten om in wooncoöperaties te gaan investeren. Dus lees je dit boek als een van de ‘mogelijkmakers’, ook jou nemen we graag mee in ons proces, zodat je aan je omgeving kunt uitleggen dat het wel degelijk anders kan, dat wonen en die woningmarkt, en dat jij daar een bijdrage aan wilt leveren.

En ben je deel van een startende wooncoöperatie, stel jezelf nu eens de vraag, wat zijn de waarden die jij zou willen realiseren in de wereld, en welke gelden niet alleen voor jezelf, maar deel je met een groep mensen om je heen? Stel je nu eens voor dat je dit ook werkelijk zou kunnen realiseren. Twijfel je nog of je dit wel kunt? Dit boek is een verhaal waaruit blijkt dat het kan, en door dit te lezen leer je over wat bij ons werkte en wat bij jou zou kunnen werken. Om ook jouw eigen woondroom te realiseren.