WOONCOÖPERATIES / JURIDISCHE VORM

Wat is een wooncoöperatie? 

De wooncoöperatie is een vorm van zelforganisatie, waarin bewoners zorgen voor het onderhoud en beheer van hun woningen. Een zelfstandige wooncoöperatie als De Warren is een combinatie van sociale huur, duurzame zelfbouw en gemeenschappelijk wonen. De gemeente stelt goedkope grond of een bestaand pand ter beschikking, in ruil voor de garantie dat de woningen beschikbaar blijven voor de doelgroep: lage en middeninkomens. 

De bewoners zijn zowel huurder van een betaalbare woning als mede-eigenaar van het hele pand. Belangrijke beslissingen worden gezamenlijk op democratische wijze genomen, en sommige ruimten en voorzieningen worden met elkaar gedeeld, wat de kosten drukt. 

Wooncoöperaties zijn elders in Europa heel gewoon. Een aanzienlijk deel van de woningen in Duitsland, Zwitserland en Oostenrijk behoort tot de Genossenschaften. Deze verschillen nogal van karakter. Sommige bestaan al honderd jaar en komen voort uit de arbeidersbeweging, andere zijn gloednieuw en gericht op duurzaamheid. 

Er zijn allerlei varianten van de wooncoöperatie. Cooplink, het kennisnetwerk van wooncoöperaties, biedt een overzicht.

Wat is het verschil met Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)? 

Bij CPO hebben bewoners gezamenlijk zeggenschap over de te bouwen woningen, maar worden ze wel eigendom van de individuele gezinnen/bewoners. Bij ons blijft het gebouw eigendom van de vereniging, die de bewoners zijn besturen. We huren allemaal, dus ook het bestuur, van die vereniging. Zo worden de woningen nooit onderdeel van het economische spel van prijsstijgingen en voorkomen we vastgoedspeculatie.

Wat is het verschil met een woningbouwcorporatie? 

Corporaties zijn grote semi-publieke bedrijven zoals De Key, Rochdale, Alliantie, die vastgoed beheren, bouwen, verkopen en verhuren. Coöperaties zijn groepen burgers die samen in de rol van producenten of consumenten (of beiden) iets organiseren, georganiseerd in een vereniging of stichting. 

Wat is jullie juridische vorm? 

Wij zijn een vereniging met rechtspersoonlijkheid. Vereniging De Warren, opgericht en bestuurd door mensen uit onze groep, is eigenaar van het pand en is ook de rechtspersoon die de hypotheek bij de bank heeft afgesloten, en die de contracten met bouwers e.d. afsluit. Begin je met huren in De Warren, dan word je automatisch lid van de vereniging, en verhuis je uit De Warren, dan eindigt daarmee ook je lidmaatschap. Dit noemt onze geliefde oud-penningmeester Jacob-Jan ook wel het voetbalkantinemodel: de kantine is van iedereen die bij die club speelt, maar vertrek je, dan kun je niet een stukje kantine meenemen of verkopen. We hebben dit opgezet met Kasper Notariaat, die hier al enige ervaring mee hadden. http://kaspernotariaat.nl/

Waar moet je op letten bij de statuten? 

In ons geval werden die grotendeels voorgeschreven door de gemeente. Zij wilden via de statuten vastleggen dat de grond echt zou worden gebruikt voor een wooncoöperatie, voor voldoende sociale huur, etc. Wij hebben daar zelf maar weinig aan toegevoegd. Wel is het belangrijk om goed te kijken naar de modeltekst die de gemeente aanlevert, om te zien of het inhoudelijk echt klopt en of het praktisch haalbaar is. Je kunt hierover altijd in gesprek gaan met de gemeente.

Welk papierwerk komt er allemaal bij kijken? 

Het grootste schrijfwerk was voor de financiers, zowel banken als subsidieverstrekkers, en voor de gemeente: een plan van aanpak. Daarnaast hebben we zelf gekozen om veel van de ervaring die we opdoen in dit project vast te leggen in o.a. onze Kennisbank, omdat we hopen dat coöperaties die na ons komen iets minder een hindernisbaan zullen hebben dan wij. 

Zijn wooncoöperaties de toekomst? 

Wat ons betreft wel. En wat de gemeente Amsterdam betreft ook: zij willen dat over tien jaar 10% van de nieuwe woningen wooncoöperaties zijn. Maar eerlijk is eerlijk: momenteel is het nog erg lastig om er eentje op te zetten. De financiering bij elkaar krijgen, een trekkersgroep met daarin alle benodigde expertise, een groep die lang genoeg stabiel bij elkaar blijft om de jarenlange aanloopfase te overleven: het vraagt nogal wat.

Gelukkig komen er steeds meer gestandaardiseerde juridische vormen, leren gemeenten meer over dit proces en hoe ze dit kunnen faciliteren, en groeit de ervaring van bestaande groepen en belangenorganisaties als WOON. Toen De Warren de eerste pilot wooncoöperaties van de gemeente won, was proces nog erg zwaar. Er waren 3 partijen die 4 maanden gewerkt hebben aan het ontwikkelen van een plan dat kon slagen. Uiteindelijk kan er maar 1 de tender winnen, wat erg zonde is van de energie van de andere partijen.

Het proces is zodoende nu aan de voorkant anders ingericht. Er is eerst een simpele check om in de kaartenbak te komen voor kanshebbende wooncoöperaties. Daarna volgt een minder zware selectie met een concept plan. Eén partij gaat dan door, waarna er de mogelijkheid is om het plan naar een definitieve status toe te werken.

Ook was de voorfinanciering een grote uitdaging voor De Warren (alle kosten voor de start van de bouw worden niet door een bank gefinancierd). De gemeente heeft zodoende een fonds van 50 miljoen euro in het leven geroepen, o.a. om de voorfinanciering te dekken.

De bank financiert bovendien maar 75% van de kosten, de overige 25% heeft De Warren georganiseerd met subsidies, crowdfundings, duurzaamheidslening en een participatiefonds van de provincie. Het fonds van de gemeente biedt nu de mogelijkheid om ook een groot deel van de overige 25% te dekken.