FINANCIERING

Hoe ziet jullie begroting eruit? 

Onze totale financiering is €7.4 miljoen. Per vierkante meter BVO is dat €1.806. Dat is iets duurder dan een normale huurwoning, maar daar krijg je wel een hoop duurzaamheid voor terug. En dat zie je ook terug in bijvoorbeeld stookkosten, door onze energieheipalen. 

Driekwart van die kosten wordt gedekt met een hypotheek, nog een tien procent met een lening bij het Participatiefonds Duurzame Economie Noord-Holland, en dan nog een mengelmoesje van anderen bronnen. Onze kosten staan in dit plaatje mooi op een rij:

Voor meer details, lees dit interview met onze penningmeester Jacob-Jan. 

Hoeveel hebben de bewoners zelf moeten inleggen vooraf? 

Doordat we met een crowdfunding zo’n 3,5 ton hebben opgehaald, was het niet nodig om aan al onze leden een persoonlijke investering te vragen. Wel hebben we iedereen een kleine lening gevraagd. Daarnaast vragen als verhuurder natuurlijk gewoon borg aan de bewoners (huurders). 

Tot slot zijn we ook aan het kijken naar een aanspaarmodel. Op een gegeven moment, na ongeveer dertig jaar, wordt een wooncoöperatie namelijk opeens heel rijk. Dan is de hypotheek afbetaald maar komt er nog wel huur binnen. Een aanspaarmodel wil zeggen dat degenen die de hypotheek in de eerste dertig jaar hebben afbetaald, in de ‘rijke’ periode daarna ofwel een lagere huur betalen, ofwel als ze inmiddels verhuisd zijn, een stukje huur terugkrijgen van degenen die er dan wonen.

Hoe groot moet je project zijn om financieel te kunnen slagen? 

Er is niet per se een minimale grootte, de meeste kosten zijn wel schaalbaar (kleiner project = proportioneel lagere kosten). Advieskosten en bouwkosten zijn proportioneel aan de grootte van je gebouw, bouwkosten schalen in golven. Voor een gebouw van maximaal drie verdiepingen hoog is het constructief wat makkelijker. Vanaf vier verdiepingen wordt het een stuk duurder allemaal, want er veranderen dingen in je constructie. Dan kun je dus beter gelijk zes verdiepingen realiseren, zonder dat je kosten heel veel toenemen. Oftewel, overleg met je architect: zo gauw je in een hogere categorie komt, zorg dan ook dat je daar het maximale uit haalt.

Hoe hebben jullie een hypotheek geregeld? 

In Nederland was het moeilijk een hypotheek te krijgen. Banken kennen het concept wooncoöperatie nog niet. Uiteindelijk kwamen we uit bij het Duitse GLS, een ‘ethische bank’ met antroposofische achtergrond. De meeste banken in Nederland vinden het nog een beetje eng, terwijl de GLS Bank een trotse financier van wooncoöperaties is. In Duitsland, Oostenrijk, Zwitserland zijn wooncoöperaties heel normaal, dus zij kenden het concept en vertrouwden ons. 

Dus tegen de tijd dat Triodos een kopje koffie met ons wilde drinken, hadden we al een ondertekende offerte van GLS liggen. We kregen bovendien een rente aangeboden van 1,5% lager dan bij de Rabobank, de enige Nederlandse bank die ons een lening aanbood. Doordat we alle documenten moesten vertalen van een Duits juridisch systeem naar het Nederlandse, waren we wel meer tijd kwijt. Zo is het bijvoorbeeld niet heel makkelijk om het erfpachtbeleid van de gemeente Amsterdam in juridisch sluitend Duits aan een bank uit te leggen. 

We hebben daarnaast dan ook zoveel mogelijk andere financiers gezocht. Crowdfunding, een lening van het Participatiefonds Duurzame Economie Noord-Holland, subsidies, giften en een opstartlening.

Wat stelt een bank voor eisen, voordat ze je een hypotheek geven? 

Voor een bank is inzicht in het project cruciaal. Maak dus met een goed en gedetailleerd business plan duidelijk dat je elk van de komende dertig jaar aan je financiële verplichtingen zult kunnen voldoen. Dat betekent ook een heldere en transparante liquiditeitsbegroting. Ga niet dingen aan elkaar knutselen of wegfrommelen, dat ondermijnt het vertrouwen. Kom op het juiste niveau binnen. Clemens Mol heeft ons bijvoorbeeld geïntroduceerd bij een paar mensen van de GLS Bank, zodat we meteen konden overleggen. Via het info@ emailadres duurt het al gauw een half jaar voordat je een kopje koffie kan komen drinken.

Stelde GLS eisen aan betaalbaarheid woningen en duurzaamheid van de gemeenschap? 

Nee hoor, als je een wooncoöperatie bent en je voldoet aan alle wet- en regelgeving vinden ze het al goed. Dit is ook meteen het makkelijkste geld, want de bank kun je het ‘pandrecht’ ervoor teruggeven: het recht om je pand in bezit te nemen bij wanbetaling. De rest van het geld moet je dus bij elkaar sprokkelen zonder dat onderpand te kunnen geven. Die moeten jou dus vertrouwen, maar ze gaan sowieso een hogere rente rekenen. Bij het Participatiefonds Duurzame Economie Noord-Holland, onze grootste financier naast GLS Bank, betalen we dan ook 5% rente, meer dan het dubbele van wat we bij GLS betalen.

Waar in het proces zitten de grootste financiële knelpunten? 

De grootste bottleneck is vóórdat je een bouwplan en een hypotheek hebt. De kosten die je in die fase maakt zijn flink: zo’n 5% van je totale budget. Voor een architect, een constructeur, een installatieadviseur, juridische kosten, leges. Maar geld heb je eigenlijk nog niet: crowdfunding is meestal niet voor zo’n riskante projectfase bedoeld, Tot die tijd kun je moeilijk aan crowdfunding komen. Je hebt dus zogenaamde ‘voorfinanciering’ nodig.

Voor die voorfinanciering hebben wij onder andere de provincie aangeschreven, die een lening heeft verstrekt van €4000 per woning. Die regeling is er niet meer, maar daarvoor in de plaats is er nu het Amsterdamse Wooncoöperatiefonds van €50 miljoen, dat o.a. voorfinanciering helpt dekken.

Het is voor deze fase dus ook heel belangrijk om vooraf heel duidelijke afspraken te maken wat de opgave van bijvoorbeeld je architect is, welke producten je van hem krijgt, en wat de kosten daarvoor gaan zijn. 

Na de voorfinancieringsfase heb je nog een knelpujnt: de bank financiert maar 75% van de kosten. De overige 25% heeft De Warren georganiseerd met subsidies, crowdfundings, duurzaamheidslening en een participatiefonds van de provincie. Het nieuwe fonds van de gemeente biedt nu de mogelijkheid om ook een groot deel van de overige 25% te dekken.

Daarnaast kan de financiering lastig zijn omdat dingen nooit helemaal volgens plan gaan. Sommige kosten komen dus binnen op het moment dat je de inkomsten er nog niet voor hebt. Stel, je bouw loopt wat uit, maar de leges voor je omgevingsvergunning komen al binnen. Dan moet je toch al betalen, of de gemeente overhalen om je uitstel van betaling te verlenen. Hopelijk zullen volgende groepen het makkelijker hebben dan wij, omdat de gemeente nu beter begrijpt hoe zo’n proces er uitziet en hoe zij daarin kunnen helpen door flexibel te zijn. 

Hoe zijn jullie gekomen tot de juiste financieringsmix? 

Dat was puzzelen. We begonnen bij de bank, keken wat we daar maximaal konden lenen. Dat bleek 75% te zijn, daarvoor hadden we al snel een intentieovereenkomst. Daarnaast hebben we een crowdfunding opgezet en een tweede financier te zoeken: het Participatiefonds Duurzame Energie Noord-Holland. Die wilden echter snelle terugbetaling. Gelukkig bleek de bank bereid om ons pas na 8 jaar met de terugbetaling te laten beginnen, en zo paste de legpuzzel.