BOUWTEAM: ARCHITECT & AANNEMER

Hoe hebben jullie een architect en een aannemer gekozen? 

Eerst hebben we uitvraag gedaan bij 5 verschillende architecten. Met drie daarvan zijn we dieper in gesprek gegaan. Uiteindelijk kozen we voor Natrufied Architecture. Hoofdzakelijk omdat zij veel ervaring hadden met duurzaamheid en duurzaam bouwen en het ontwerpen en ontwikkelen met groepen, en omdat ze heel enthousiast waren om met ons te werken. Een persoonlijke klik is heel belangrijk. Na de ontwerpsessies hebben we in 2020 gesprekken gevoerd met aannemers: een ingewikkeld proces waarin wij enkele belangrijke lessen hebben geleerd.

Tip: Zorg er voor dat de aannemer in een vroegtijdig stadium aangehaakt is, het liefst al in de ontwerpfase, zodat deze mee kan denken over nieuwe bouwtechnieken, het ontwerp en de kosten. De Warren innoveert op veel verschillende terreinen, en bouwen met hout is een zeer recente ontwikkeling. Een aannemer die mee kan denken, mee kan rekenen en invloed heeft op het ontwerp is een aannemer die ook vertrouwen heeft in het bouwproces. Dit kan vertraging voorkomen en kosten drukken.

Meer details vind je in dit blog over duurzaam samenwerken in een bouwteam.

Hoe ingewikkeld is dit proces? Gaat het makkelijker worden? 

Tja. Wij hadden de mazzel dat we voldoende verstand van alles hebben om het niet op te geven, maar weinig genoeg om ook nog wat naïef optimisme te hebben. Er zijn onderdelen die standaard zijn aan zo’n proces: er wordt voortdurend gebouwd, er komen voortdurend mensen bijeen die het eens proberen te worden. Maar de combinatie van dit alles is wel heel nieuw. 

Het is heel belangrijk om in kaart te brengen welke hordes je allemaal zult moeten nemen, en in je netwerk te zoeken naar mensen die de juiste expertise hebben. Wij hebben van heel veel mensen geleerd in dit proces, en waarschijnlijk het meeste gehad aan de ervaringen van Natrufied, onze architect. Zij gaan verder dan de standaard en hebben veel hart voor het ontwikkelen van duurzame panden. Ook waren ze heel enthousiast over het sociale aspect van bouwen met een groep. 

Als het goed is krijgen groepen die na ons komen het wel makkelijker. De statuten zullen vrij standaard blijven, en de gemeentelijke regels, etc.. Daarmee zullen ook de financiële risicoprofielen en de due diligence voor financiers veelal gekopieerd kunnen worden van ons, zodat ook Nederlandse banken als de Rabobank dit soort projecten in de toekomst makkelijker zullen kunnen financieren. Ook bij WOON is veel expertise en kennis opgebouwd in dit traject, en zij geven nu ook cursussen en workshops in het starten en verdere stadia van het opzetten van een wooncoöperatief. 

Hebben jullie gewerkt met een professionele projectontwikkelaar? 

Nee. Wij zijn onze eigen projectontwikkelaar. Dat is een vrij ingewikkelde taak en je moet veel leren en ook veel advies vragen tijdens het proces. Maar het geeft ook een aantal belangrijke voordelen. Zo hebben we het voor elkaar gekregen om een pand neer te zetten dat veel duurzamer is en ook veel meer kwaliteit biedt dan een vergelijkbaar pand in de sociale- en middensector. Projectontwikkelaars pakken veel winst uit een project, wat de woonkosten veel hoger maakt en het beschikbare geld voor duurzaamheid veel minder. Dat doen ze niet in het begin, maar gaandeweg: ze verhogen elk jaar de huren maximaal, en verdienen dan in de toekomst heel veel geld.

Hoe houd je grip op de kosten tijdens het bouwproces? 

Tijdens het proces hebben we ons voorlopig ontwerp alvast naar een calculator gestuurd, en het definitief ontwerp ook. Zo hadden we een idee of dit pand met het geld dat we hadden inderdaad haalbaar zou zijn. In de periode dat wij aan het ontwikkelen zijn is er helaas wel een hoop veranderd, de bouw is helemaal oververhit geraakt. Daardoor hebben we een paar harde keuzes moeten maken. Houd een vinger aan de pols, en check regelmatig of de dromen die je hebt nog steeds realistisch zijn qua bouwkosten.

Hoe kom je aan een goed bouwteam, wat zijn de uitdagingen? 

Je hebt niet alleen kennis en goede partners nodig, maar ook een goede onderhandelaar. Aannemers, installateurs en andere bouwers hebben momenteel heel veel werk, dus voor jou tien anderen: iedereen vraagt de hoofdprijs. Je moet dan ook echt mensen in huis hebben die kunnen en durven te onderhandelen met deze mensen. De bouw is wat dit betreft best wel een harde sector. 

Lees hier meer: https://dewarren.co/kennisbank/bouwteam 

Met welke partijen werken jullie samen in financiering, bouw en ontwerp? 

De Warren wil innoveren in de bouw, op behoorlijk wat vlakken. We zetten hoog in. Zowel op het gebied van de materialen die wij kiezen, de energieprestatie van ons gebouw, en het bouwen voor de natuur. Dit alles in combinatie met een hoge kwaliteit voor alle toekomstige bewoners, én met betaalbare huren. We hebben onszelf dan ook een ambitieus ontwerp én een strak budget gegeven. We vinden dat dit nodig is, voor de planeet en voor de stad, voor nu en voor de toekomst. 

In ons eentje kunnen we dat niet, daarvoor moeten wij samenwerken met de experts met de ervaring. Dat doen we met onze architect Natrufied Architecture, adviseur ECO+BOUW, onze constructeur van Pieters Bouwtechniek en installatieadvieur Duurzaam aan de Zaan, en aannemers De Toekomstgroep. Voor meer details, zie: https://dewarren.co/kennisbank/bouwteam. Op deze pagina, links (pijltjes naast “Partners”) staan onze overige partners. https://dewarren.co/over-ons