[Blog] Voor duurzame én betaalbare woningen moet je samenwerken in bouwteam
De Warren (c) Natrufied Architecture
Door: Chandar van der Zande
De Warren wil innoveren in de bouw, op behoorlijk wat vlakken. We zetten hoog in. Zowel op het gebied van de materialen die wij kiezen, de energieprestatie van ons gebouw, en het bouwen voor de natuur. Dit alles in combinatie met een hoge kwaliteit voor alle toekomstige bewoners, én met betaalbare huren. We hebben onszelf dan ook een ambitieus ontwerp én een strak budget gegeven. We vinden dat dit nodig is, voor de planeet en voor de stad, voor nu en voor de toekomst.
Als jonge mensen in de bouw willen we onze verantwoordelijkheid nemen. De bouwsector gebruikt tot zo’n 60 procent van alle materialen en verliest evenzoveel na de sloop, zij is verantwoordelijk voor ongeveer 35 procent van alle energieverbruik, 40 procent van alle CO2 uitstoot en 30 procent van alle water (1). Daarnaast heeft de verstening binnen de stad een negatief effect op het leefklimaat omdat ze bijdraagt aan zogenaamde hitte-eilanden waardoor het tot wel 8 graden warmer kan worden dan in de omgeving. Ook zorgt die verstening voor meer risico’s voor overstromingen en wateroverlast. Om daar wat aan te doen schreeuwt de bouwsector om inspirerende voorbeelden die laten zien dat het anders kan, en gelukkig komen deze er ook steeds meer. Een nadeel van veel van deze projecten is dat het vooral nog gaat om het bovenste segment van de woningmarkt, waardoor het lijkt alsof duurzaamheid alleen voor mensen met hoge inkomens is weggelegd. Dat is niet schaalbaar: als we echt een alternatief willen voor de status-quo in de woningbouw, met al z’n vervuilende effecten, dan moeten we duurzaam én betaalbaar bouwen, en laat dat nu precies het doel zijn van De Warren.
Impact van de bouw op energie, materialen en klimaat (c) Metabolic
Samenwerken in bouwteam
Jan van Pieters Bouwtechniek, Aad van Duurzaam aan de Zaan en Anja van Natrufied Architecture boven de tekeningen van De Warren
In ons eentje kunnen we dat niet, daarvoor moeten wij samenwerken met de experts met de ervaring. Samen met onze architect Natrufied Architecture, adviseur ECO+BOUW, onze constructeur van Pieters Bouwtechniek en installatieadvieur Duurzaam aan de Zaan, hebben wij de wensen en ideeën van 50 toekomstige bewoners vertaald naar een definitief ontwerp voor 36 woningen. Een ontwerp vol ambitieuze keuzes, op het gebied van de isolatie (heel dik), het aantal zonnepanelen (heel veel), de warmte-koudevoorziening (op ons eigen kavel), de materialen (voornamelijk hout en 121 gerecyclede meerpalen), en een woning die ook voor niet-menselijke dieren aantrekkelijk is (grote groene gevel). Dit ontwerpteam vertaalde onze droom uiteindelijk in sterke ontwerpen, goede berekeningen en prachtige tekeningen. Toen gingen we op zoek naar een bouwer.
Bij een traditionele aanbesteding, waarbij je op zoek gaat naar iemand die jouw gebouw kan bouwen, stuur je het ontwerp op naar een lijst aan partijen en vraag je om een aanbieding, en dan kies je degene die het ontwerp het beste kan realiseren voor de goedkoopste prijs. Om twee redenen hebben wij niet gekozen voor deze aanvliegroute. Ten eerste is de markt in Nederland, ook nu nog tijdens de coronocrisis, enorm oververhit door de bouwwoede van de afgelopen jaren. De prijzen schieten door het spreekwoordelijke dak en de onderlinge concurrentie door marktwerking is danig verstoort. Goed voor de bouwers, ook voor de mannen en vrouwen die daar werken, en die tijdens de laatste financiële crisis hun prijzen met soms wel 50 procent moesten laten zakken, maar wel lastig voor de eerste zelfbouw-wooncoöperatie van Nederland die duurzaam én betaalbaar wil bouwen. Die hoge ambitie voor duurzaamheid was voor ons de tweede reden om niet traditioneel aan te besteden, want duurzaam bouwen is nog niet altijd eenvoudig. Houtbouw staat in Nederland echt nog in de kinderschoenen en ondanks dat enthousiasmerende programma’s zoals ‘Houtbouwers’ van Tegenlicht een beweging de goede richting op laten zien, zijn er praktisch geen aannemers die er echt ervaring mee hebben, voor een appartementencomplex als het onze. We moesten dus op zoek gaan naar een andere manier om samen met een aannemer van onze papieren ambities te komen tot een bouwbaar pand. Bovendien vergt een hybride ontwerp als het onze (waarin beton en hout worden gecombineerd) een samenwerking tussen een groot aantal verschillende partijen: geen aannemer die dit alleen kan. Dat betekent veel overleggen, samen op onderzoek uit, combinaties van expertise van verschillende partners en zo uiteindelijk samen komen tot een uitvoeringsgereed ontwerp en een sluitende begroting, waar we samen onze handtekening onder kunnen zetten.
Het Bouwteam in gesprek over het ontwerp
Het duurde dan ook even voor we ons team verzameld hadden. Hierbij was het zoeken naar een geschikte aannemer één van de lastigste dingen. De eerste ronde gesprekken was een heel erg leerzame, maar met die partij kwamen we er niet uit. Het gat tussen wat wij kunnen betalen met onze opbrengsten uit sociale- en middeldure huur en wat zij dachten dat het zou kosten bleef, ook na overleg, te groot. We zijn toen gaan praten met weer drie partijen. Hierbij ging het in de eerste plaats om de kosten, maar ook of we er vertrouwen in hadden dat deze partij met ons de uitdaging aan wilde gaan. Het bleek in deze tweede ronde moeilijker om een keuze te maken. De bouwwereld voelt voor ons als optimistische en duurzaam denkende jonge zielen toch nog vrij traditioneel. Zouden we wel echt onze hoge duurzame ambities overeind kunnen houden? Zouden we een partij kiezen die ook wil leren over houtbouw en inziet dat er veel toekomst zit in die bouwwijze? We hebben na twee kennismakingsgesprekken onze keuze kunnen maken. We werden in de kerstvakantie van 2019 te Andijk welkom geheten op het hoofdkantoor van De Toekomstgroep, de naam stemde hoopvol. Nog leuker was het om (toen het nog mocht) de handen te schudden met een van hun directeurs: Jan Piet Konijn. Op 31 december zat het bestuur met elkaar en nog 25 andere mensen van ons collectief KONIJN voor onze oud-en-nieuw-gezelligheids-retraite in een huis op de de noordelijke Veluwe. In een café in het dichtsbijzijnde dorpje werd overleg gevoerd over de keuze van de aannemer. De Toekomst kwam als winnaar uit de bus.
Op zoek naar het gedeelde belang
Met bouwteam op onderzoek bij Patch22 en Top-Up
We begonnen onze samenwerking en eerste overleg op De Ceuvel in Amsterdam Noord. Dit is de duurzame broedplaats waar we met een zeer beperkt budget hebben laten zien wat voor innovaties je allemaal kunt toepassen en de impact die je er mee kunt realiseren. We zien het als onze taak als opdrachtgever om goed uit te blijven leggen waarom wij kiezen voor zo een duurzaam gebouw, de noodzaak voor de wereld, het nemen van onze verantwoordelijkheid als ontwikkelaars, en het feit dat we dit betaalbaar willen houden. Dit tweede onderdeel is ook nieuw voor de aannemer, want bij een CPO project (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) kunnen initiatiefnemers vaak nog wel wat extra lenen bij de bank omdat hogere kwaliteit ook bijdraagt aan een hogere waarde van de woning, maar bij een wooncoöperatie, waar de huren niet omhoog kunnen, hebben we een vast maximum budget. Over de maanden heen is het begrip, over en weer gegroeid, maar dat gaat niet vanzelf. Dit is voor ons ook het eerste gebouw dat wij ontwikkelen, en in een ingewikkeld proces als dit maak je soms dus fouten, of begrijp je niet altijd van elkaar waarom iets nu zo lang duurt of zo ingewikkeld is. Dan wordt je geïrriteerd op het verkeerde moment, omdat later blijkt dat de gemaakte keuzes eigenlijk heel logisch zijn. Maar op een ander moment zorgt een kritische blik voor het behoud van kwaliteit en duurzaamheid, of scheelt het veel geld. We merken wel dat we uit verschillende werelden komen, met verschillende culturen, maar het benoemen van gedeelde belangen, zo veel mogelijk de neuzen dezelfde kant op krijgen, begrip tonen, over en weer, brengt ons nu steeds dichter bij de start van de bouw.
De piramide van Maslow
De bouwsector draagt bij aan een fundamentele behoeften van de mens, misschien wel aan een van de meest fundamentele, na eten en drinken: onderdak. Op de Maslow piramide toch wel echt aan de basis. Maar die piramide is gebouwd op een fundament, de grond, de bovenlaag van onze planeet aarde, en hij steekt met de punt in de atmosfeer, en beide worden bedreigt door diezelfde bouwsector. We willen bouwen, maar wel op een verantwoorde manier en het is dit gedeelde belang waar we uiteindelijk een handtekening onder zetten wanneer we starten met de bouw van De Warren. De aannemer en de opdrachtgever, door samenwerking sterk in bouwteam, aan de slag aan de eerste zelfbouw wooncoöperatie van Nederland, waarbij we laten zien dat het anders kan: duurzaam én betaalbaar.
Lees hier meer over ons bouwproces en de duurzame maatregelen die wij treffen:
Bronnen:
“Als we zo door bouwen hebben we straks geen planeet meer over. Ik duik in de bouwput op zoek naar oplossingen” (bron De Correspondent)